個人住房貸款連續兩月同比多增 房產證抵押貸款行業現狀分析

• 吳澳燕 2023年11月16日 來源：廣州日報 工人日報 359 16
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房產證抵押貸款是指借款人以所購住房和其他具有所有權的財產作為抵押或質押，或由第三人為其貸款提供保證并承擔連帶責任的貸款。它是由住房買賣合同、住房按揭協議、住房按揭貸款合同連接起來的三角關系。

人民銀行發布10月金融數據顯示，10月人民幣貸款增加7384億元，同比多增1058億元，相比9月2.31萬億元的增量則明顯回落。此外，10月新增社融1.85萬億元，比上年同期多9108億元;10月末M2(廣義貨幣)增速與上月末持平，比上年同期低1.5個百分點。

分部門看，對公中長貸為信貸投放的主力，票據和非銀貸款占比加大。10月企(事)業單位貸款增加5163億元，同比增加537億元，環比減少1.17萬億元。其中，短期貸款減少1770億元，中長期貸款增加3828億元，同比分別變動73、-795億元。

10月住戶貸款減少346億元，同比多減166億元，環比減少8931億元。其中，短期貸款減少1053億元，而以個人住房按揭貸款為主的中長期貸款增加707億元，同比分別變動-541、375億元。

根據中研普華產業研究院發布的《2024-2029年中國房產證抵押貸款行業前瞻分析與投資風險報告》顯示：

房產證抵押貸款是指借款人以所購住房和其他具有所有權的財產作為抵押或質押，或由第三人為其貸款提供保證并承擔連帶責任的貸款。它是由住房買賣合同、住房按揭協議、住房按揭貸款合同連接起來的三角關系。

房產證抵押貸款，實際上是指用客戶已經有的可以上市流通的商品房屋抵押給銀行貸款的品種，有區別于二手樓置業貸款和一手樓貸款，在于客戶已經擁有房產的所有權，而不是即將擁有。抵押房屋貸款需要有明確的貸款用途，不能用于法律法規明令禁止的用途，比如，炒房、炒股是不允許的，要求抵押房屋貸款的用途專款專用，并接受貸款發放方以及監管機構的監管，發現違規，銀行有權追回貸款。

個人住房貸款發放和同期商品房銷售規模直接相關，還款則是來自于借款人的收入或者其他資產的配置調整。今年上半年，個人住房貸款累計發放3.5萬億元，較去年同期多發放超過5100億元，對住房銷售支持力度明顯加大。

房產證抵押貸款行業現狀分析

今年1—10月份，商品房銷售面積92579萬平方米，同比下降7.8%，其中住宅銷售面積下降6.8%。商品房銷售額97161億元，下降4.9%，其中住宅銷售額下降3.7%。

10月末，商品房待售面積64835萬平方米，同比增長18.1%。其中，住宅待售面積增長19.7%。

近期，多地出臺樓市新政，涉及發放購房消費券、給予購房補貼和契稅補貼等內容，促進房地產市場平穩健康發展。11月14日，廣州市出臺公積金新政，執行公積金“認房不認貸”政策，同時對購買廣州市首套住房的購房人家庭，公積金貸款最低首付款比例為20%。

在一線城市中，北京、上海已經發布類似政策。10月31日，北京市住房公積金管理中心發布《關于優化住房公積金個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，自2023年11月1日起，北京市公積金貸款在住房套數認定上不再考慮商業貸款情況。即實施“認房不認商貸”。

10月17日，上海優化住房公積金貸款套數認定標準，上海市無房、在全國無公積金貸款或首次公積金貸款已結清的，認定為首套住房;上海市已有一套房、符合改善型認定條件，在全國無公積金貸款或首次公積金貸款已結清的，認定為第二套改善型住房。

隨著多地公積金政策松動，人們對“商轉公”的關注也持續走熱。“商轉公”，即將商業貸款轉為住房公積金貸款。由于商貸和公積金貸款間存在利率差，“商轉公”后，可以減輕購房者的月供壓力。據不完全統計，今年以來，全國已有重慶、黑龍江哈爾濱、安徽蚌埠等30多個城市邁出“商轉公”腳步。

截至2022年底，全國公積金的繳存余額是9.2萬億元，貸款余額是7.3萬億元，公積金使用效率已經達到79%。這也意味著，一些城市的公積金貸款已經滿負荷運行，而“商轉公”能否推出，取決于當地公積金貸款的發放情況和繳存余額，公積金資金較為充足的地區才有可能推出。

對于購房者“先還后貸”面臨的資金困難，一些城市已有解決方案。例如，安徽蕪湖推出“以貸還貸”方式，購房者向公積金管理中心申請“商轉公”，經審查批準并辦理抵押落實手續后，由公積金管理中心發放“商轉公”貸款至商業銀行指定還款專戶;黑龍江哈爾濱、江西贛州等地采用“順位抵押”方式，在原商業貸款銀行與承辦公積金貸款業務受托銀行為同一家銀行的情況下，增加公積金管理中心為該房屋第二順位抵押權人，由公積金管理中心發放“商轉公”貸款至約定還款賬戶用以結清原商業貸款。

隨著互聯網的應用和普及，房產證抵押貸款行業發展被進一步促進。傳統金融機構往往受到地域的限制，能夠覆蓋的人群有限。但是借助互聯網這一媒介，房產金融平臺可以憑借互聯網面向全國開展業務，從而彌補了無法全面覆蓋的缺失。如：過橋資金的顯著特點是短期、快速，而互聯網能更有效的發揮過橋業務的顯著特性。

在激烈的市場競爭中，企業及投資者能否做出適時有效的市場決策是制勝的關鍵。報告準確把握行業未被滿足的市場需求和趨勢，有效規避行業投資風險，更有效率地鞏固或者拓展相應的戰略性目標市場，牢牢把握行業競爭的主動權。想要了解更多行業詳情請點擊中研普華產業研究院發布的《2024-2029年中國房產證抵押貸款行業前瞻分析與投資風險報告》。

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  2024-2029年中國房產證抵押貸款行業前瞻分析與投資風險報告

  房產證抵押貸款是指借款人以所購住房和其他具有所有權的財產作為抵押或質押，或由第三人為其貸款提供保證并承擔連帶責任的貸款。它是由住房買賣合同、住房按揭協議、住房按揭貸款合同連接起來的...

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