2023物業管理行業分析 物管行業管理規模持續擴張

• 黃文玉 2023年10月16日 來源：互聯網 國家統計局 1278 83
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隨著中國經濟建設蓬勃發展和人民生活水平的不斷提高，近年來在中國的一些大、中、小城市相繼開發建設了大量的生活小區、寫字樓等。

物業管理被普遍稱為房地產的第二次開發，是物業服務性功能的一種提升，物業管理提供的服務商品，是一種綜合性的管理和全方位的服務，而且這些管理和服務是針對物業本體及其業主和使用人，最終服務于業主和使用人的。物業管理在小區公共設施保養維護、社區服務、小區建設以及提升城市住宅的整體管理水平方面都有千絲萬縷的關聯。

隨著中國經濟建設蓬勃發展和人民生活水平的不斷提高，近年來在中國的一些大、中、小城市相繼開發建設了大量的生活小區、寫字樓等。為適應市場經濟的需要，物業服務企業應運而生，并逐步發展成為一個新興的行業。物業管理作為現代房屋管理的一種管理模式，是隨著房地產經濟市場化和住房商品化的發展而產生的，它是房地產生產、流通、消費領域的延續，也是房地產產業的一個重要分支。物業管理實行的是企業化經營、專業化管理、社會化服務和市場化運作的運行機制，適應了社會主義市場經濟體制的需要。

物業管理行業發展現狀分析

2023年以來，物業管理行業整體保持良好發展勢頭，行業管理規模持續擴張。中指研究院最新發布的數據顯示，截至2023年9月30日，國內物業管理行業共有65家上市公司，其中香港主板60家、A股5家。今年上半年，港股上市物業企業在管面積均值約為1.41億平方米，同比增長27.68%;合約面積均值約1.91億平方米，同比增長13.02%。雖然物業服務企業IPO節奏有所放緩，但包括萬達商管、龍湖智創生活等在內的行業頭部企業仍在排隊IPO中。

商業物業管理是指對各類商業樓宇建筑物業管理的總稱。商業物業的主要內容可分為一般管理和特殊管理兩種。其中一般商業物業管理是指對小股業主或承租商的日常性事務的管理，如保潔管理、安全保衛管理、消防管理、設備管理、車輛管理等;特殊管理則包括商業形象的宣傳推廣、承租客商的選配等內容。

隨著我國物業管理行業的發展，物業管理公司所提供的物業有關服務涉及領域越來越廣，主要包括住宅物業、商業物業、辦公大樓、公共物業、工業園以及醫院等等。目前，中國物業服務行業的龍頭企業分別是碧桂園服務、恒大物業。

2021年物管行業營收規模為12688.1億元，同比增長20.7%。其中，TOP100企業收入均值為27.53億元，同比漲27.9%。TOP10企業收入均值為90.09億元，同比漲31.7%，是百強企業均值的3.27倍。從2021年營收的構成來看，基礎物業服務占比為20.51%、增值服務占比7.02%。增值業務在百強物業收入、利潤結構占比逐漸擴大，企業收入利潤增強前景空間大。

根據中研普華產業研究院發布的《2023-2028年中國物業管理行業市場深度調研與發展預測報告》顯示：

商業物業市場的繁榮與當地的整體社會經濟狀況相關，特別是與工商貿易、金融保險、顧問咨詢、旅游等行業的發展密切相關。這類物業由于涉及物業流通與管理的資金數量巨大，所以常以機構(單位)投資為主，物業的使用者多用所有者提供的空間進行經營活動。

商品房又稱“大產權房”。以投資為目的購買房產，更應注意物業管理的水平;它直接決定了租金的高低。其中2021年中國商品房新開工面積為19.88億平方米，同比下降11.4%;2021年中國商品房竣工面積為10.14億平方米，同比增長11.2%;中國商品房銷售面積為17.94億平方米，同比增長1.9%。

中國物業管理企業總數將近7萬余家，住宅物業管理規模達到120多億平方米，主要一線城市物業管理服務收入占到當地GDP的2.5%以上。2021年中國物業服務企業上市數量為14個。其中2021年中國百強企業合約面積均值為7683.63萬平方米，同比增長17.1%;中國百強企業管理面積均值為5692.98萬平方米，同比增長16.7%;中國百強企業市場份額為52.31%。

從住宅物業管理情況來看，整體市場較為分散，大多數領先的住宅物業管理服務市場參與者都隸屬于房地產開發商。2022年，中國住宅物業管理服務市場的在管總建筑面積為327億平方米;住宅物業管理服務市場的總收入則是3015億元。

華潤萬象生活除了涉及住宅物業管理(重點布局住宅、城市公共空間、寫字樓及產業園三大核心賽道)，還涵蓋購物中心和寫字樓業態，即商管業務(聚焦高端與品質購物中心，包括“萬象城”、“萬象天地”、“萬象匯”三大商業產品線)。據統計，2022年華潤萬象生活總營業收入為120.16億元;其中，住宅物業管理服務營收78.02億元，商業運營及物業管理服務營收42.14億元。

物業管理行業未來發展趨勢預測

整個物管行業仍處于高速發展的階段。在政策利好、技術迭代、人們普遍追求美好生活的時代大背景下，物業管理行業迎來新的發展機遇期。未來十年物管行業規模提升，預計2030年行業規模有望突破3.2萬億。

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