一、一條熱搜引發的“靈魂拷問”

“蔚來把牛屋開進萬象城，小鵬在商場里辦脫口秀，比亞迪把試駕跑道搬上屋頂……這還是我們印象中的‘汽車城’嗎?”

長假期間，#商場里開車#話題刷屏，網友一邊吐槽“帶娃逛個街都能被種草一輛車”，一邊排隊打卡各類“汽車體驗空間”。當“賣車”變成“賣體驗”，傳統 4S 模式仿佛一夜之間成了“老古董”。

中研普華在最新完成的《2025-2030 中國汽車商業綜合體市場深度分析與發展趨勢預測報告》中，把這種現象概括為——

“汽車商業綜合體進入 3.0 階段：從交易場所到城市第三空間。”

今天這篇評論，就用“人話”把報告里最關鍵的觀察、最顛覆的判斷、最可落地的打法，一次性講透。

二、先正名：到底什么叫“汽車商業綜合體”?

一句話——

“以汽車體驗為核心，融合零售、餐飲、娛樂、文化、社交、物流甚至辦公居住功能，通過場景化運營實現‘人車場’高頻互動的城市節點。”

通俗理解，大致三類：

1. 盒子型：全封閉購物中心，主力店是新能源品牌。

2. 街區型：開放步行街，汽車展廳與餐飲外擺穿插。

3. 產業社區型：含測試跑道、改裝坊、直播基地、公寓。

三、為什么“非變不可”?——四條底層邏輯

1. 消費者“注意力”最稀缺

Z 世代買車像買手機，線上對比時間拉得老長，但線下決策只要一頓飯的功夫。誰能把這段“黃金時間”留在自家場景，誰就贏。

2. 新能源打法“倒逼”渠道革命

直營+商超+快閃，讓傳統經銷商“躺賺”時代終結。綜合體里的體驗店，單月高意向訂單量常常讓同面積 4S 店望塵莫及。

3. 商業地產“空置焦慮”

核心商圈空置率一度高企，汽車體驗店以高租金承受力、強客流虹吸效應成為業主“救命稻草”。

4. 政策端需要“新消費載體”

“以舊換新”“汽車下鄉”“夜經濟”三條政策主線，都需要一個能把“展示、體驗、交付、售后”一口氣打穿的線下場景，綜合體恰好是最佳接口。

四、未來五年，行業將發生的“五大蝶變”

(以下觀點均提煉自中研普華趨勢報告，引用已脫敏)

蝶變 1：功能從“賣車”轉向“賣生活方式”

預測不久以后，非汽車業態面積占比將接近一半。屋頂賽道+露營咖啡+萌寵公園的組合，讓家庭客群停留時間明顯拉長，汽車訂單轉化率隨之提升。

蝶變 2：數字孿生讓“場”會呼吸

AIoT 客流眼、VR 試駕艙、區塊鏈充電樁，把每一次試駕、每一杯咖啡都變成可沉淀的數據。數字化程度越高，運營坪效越好，已成行業共識。

蝶變 3：能源微網成為“第二增長曲線”

光伏頂棚+儲能柜+超充+車網互動，單項目年均節省一大筆電費;更關鍵的是，車主在等充電的半小時里，順道逛展廳、買咖啡、做美甲，衍生消費悄悄撐起綜合體的“隱形收入”。

蝶變 4：三四線城市出現“輕量版”模板

把傳統 4S 店改造成“1+N”衛星形態：一個前置體驗艙+N 個快閃島，投資強度大幅下降，覆蓋效率卻成倍提升，已被多家新勢力列入“縣鎮計劃”。

蝶變 5：資產退出通道被 REITs 打開

隨著消費基礎設施 REITs 開閘，汽車綜合體憑借“穩定租金+綠色認證”成為搶手標的。退出通道順暢，吸引更多長期資本入場，形成“投融建管退”閉環。

五、區域江湖地圖：誰將是下一個“黑馬”?

- 華東：上海前灘、蘇州奧體、杭州云城正上演“新能源旗艦軍備賽”，目的是“品牌秀肌肉”。

- 華南：深圳華強北把“汽車+電子”跨界玩到極致;廣州番禺借“夜經濟”牌照，打造二十四小時汽車主題街區。

- 東北：長春、沈陽把綜合體寫進“冰雪經濟”規劃，冬季“室內漂移+火鍋”組合，讓淡季客流明顯提升。

- 中西部：成都、重慶、貴陽用“商業綜合體+文旅+會展”三位一體模式，把試乘試駕線路直接修進景區，游客一邊看熊貓一邊下單。

六、玩家眾生相：三種活法、一條生死線

活法 1：經銷商“翻牌”做運營商

傳統集團從“賣車”升級為“賣場景”，靠會員體系把售后、精品、二手車、保險、代步車做成“長坡厚雪”。

活法 2：新勢力“直營+生態”

把商超店當“流量入口”，把綜合體當“超級用戶工廠”，直播、社群、商城、充換電、露營、賽事一網打盡。

活法 3：地產商“反向造車”

央企、地方國資平臺憑借低成本土地、REITs 退出通道，反向引入新能源品牌深度綁定，一次性鎖定長約，實現“土地溢價+運營收益+資本利得”三重兌現。

生死線：能否在三年內跑出現金流正向模型

趨勢報告測算，不含土地，盒子型綜合體單項目 IRR 要爬過及格線，必須同時滿足“汽車業態租金足夠堅韌、非汽車業態租金更高、年均客流保持旺盛”。任何一條短板，都可能被迫“賣身續命”。

七、結語：寫在“十五五”門口

“汽車商業綜合體”表面看是渠道之戰，底層卻是城市空間、能源體系、數字基建、消費升級的“系統重構”。

中研普華依托專業數據研究體系，對行業海量信息進行系統性收集、整理、深度挖掘和精準解析，致力于為各類客戶提供定制化數據解決方案及戰略決策支持服務。通過科學的分析模型與行業洞察體系，我們助力合作方有效控制投資風險，優化運營成本結構，發掘潛在商機，持續提升企業市場競爭力。

若希望獲取更多行業前沿洞察與專業研究成果，可參閱中研普華產業研究院最新發布的《2025-2030 中國汽車商業綜合體市場深度分析與發展趨勢預測報告》，該報告基于全球視野與本土實踐，為企業戰略布局提供權威參考依據。