近日，財政部、稅務總局、住房城鄉建設部發布《關于促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》明確與取消普通住房和非普通住房標準相銜接的增值稅等優惠政策。

據中研產業研究院《2024-2029年住房貸款行業風險投資態勢及投融資策略指引報告》分析：

(18日)，上海市住建委發布關于取消普通住房標準有關事項的通知：

明確取消普通住房和非普通住房標準;

明確取消標準后相關個人住房交易稅收事項。

通知自2024年12月1日起施行。

關于個人轉讓住房個人所得稅

通知明確，對個人轉讓住房未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，根據規定實行個人所得稅核定征稅，以轉讓收入的1%核定應納個人所得稅額。

按照上述規定，上海取消了個人轉讓非普通住房以轉讓收入的2%核定應納個人所得稅額的規定。

其他個人所得稅方面的政策未作調整，如對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅;

居民換購住房有關個人所得稅政策仍按照國家相關文件繼續執行。

關于個人出售住房增值稅

根據《公告》規定——

個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。

個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。

關于個人購買住房契稅

根據《公告》規定，上海適用與全國統一的個人購房契稅優惠政策。

對個人購買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

對個人購買家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

住房貸款行業發展現狀及未來市場經濟發展前景趨勢

住房貸款行業作為金融市場的重要組成部分，旨在幫助購房者解決資金問題，實現住房夢想。

一、住房貸款行業發展現狀

市場規模持續增長：

隨著城市化進程的加速、居民收入水平的提高以及購房需求的增加，住房貸款市場規模近年來持續增長。

截至2024年一季度末，中國個人住房貸款余額已達38.19萬億元，同比增長0.05%，占房地產貸款余額的71.36%，這表明住房貸款市場仍然保持著龐大的規模和穩定的增長態勢。

市場競爭激烈：

住房貸款市場競爭主要由銀行和非銀行金融機構構成，其中建設銀行、工商銀行、農業銀行、中國銀行等大型國有銀行憑借其資本充足、業務網絡廣泛、客戶基礎穩固等優勢，在市場中占據主導地位。

隨著市場競爭加劇，各金融機構紛紛推出優惠政策和創新產品，以吸引客戶。

政策調整影響顯著：

政府通過調整房貸政策來刺激房地產市場，包括下調房貸利率、降低首付比例、提高貸款額度等，以降低購房門檻，增強購房者的購房能力。

例如，2024年第三季度全國新發放商業性個人住房貸款加權平均利率為3.33%，較之前有明顯下降;部分城市的首付比例也有所降低，尤其是在一線和部分二線城市。

細分市場多元化：

住房貸款市場可以根據貸款類型、房屋類型以及貸款用途進行細分，包括新房貸款、二手房貸款、自建房貸款和裝修貸款等，滿足了不同購房者的需求。

產業鏈各環節相互依存：

住房貸款產業鏈包括銀行、購房者、房地產開發商、評估機構、保險公司等多個環節，各環節相互依存，共同推動住房貸款市場的健康發展。

二、未來市場經濟發展前景趨勢

市場規模繼續擴大：

隨著城市化進程的加速和居民收入水平的提高，住房需求將持續增長，尤其是首套購房者和改善型購房者的需求較為旺盛。

政策支持和市場需求將共同推動住房貸款市場規模繼續擴大。

市場競爭加劇：

隨著市場的不斷擴大和政策的逐步放開，住房貸款市場的競爭將更加激烈。

金融機構需要不斷提升自身的競爭力，包括加強金融科技應用、提升服務質量、拓展線上渠道等方面。

產品創新和服務優化：

金融機構需要根據不同客戶的需求和偏好，推出更加靈活多樣的貸款產品和服務。

客戶需求將更加多元化和個性化，金融機構需要提供個性化的貸款產品和優質的服務，以吸引更多的客戶。

風險管理和監管加強：

住房貸款業務涉及的風險較大，包括信用風險、市場風險、操作風險等。

金融機構需要加強風險控制體系建設，提高風險識別和評估能力，以應對潛在的風險挑戰。

同時，政府也將加強對住房貸款市場的監管力度，打擊違規放貸行為，保護購房者和銀行的合法權益。

政策引導市場健康發展：

政策將繼續關注住房的可負擔性，通過調整房貸政策、加大金融支持等方式，促進房地產市場的健康發展。

同時，政策也將加強對房地產市場的調控，防止市場過熱和房價過快上漲。

住房貸款行業在多重因素的共同作用下保持著穩健的發展態勢。未來，隨著市場的不斷擴大和政策的逐步放開，該行業將迎來更多的發展機遇和挑戰。金融機構需要密切關注市場動態和政策變化，不斷提升自身的競爭力和服務水平，以應對市場的挑戰和機遇。

在房地產市場轉型的影響下，個人住房貸款下降屬于必然趨勢，不過這一下降跟最近兩年居民的提前還貸也有較大的關系。

2024年以來，房地產政策正式定調“穩市場”和“去庫存”。需求端，全國基本進入不限購時代，首付比例、房貸利率均調至歷史低點。供給端，房地產融資協調機制建立并加速推進，央行推出再貸款工具支持地方國資收儲存量商品房。此外，各地還推出了多項優化住房政策的措施，如降低首付比例、提高公積金貸款額度等。這些政策旨在提振市場信心，促進房地產市場的平穩健康發展。

據最新消息，全國新房市場在多輪政策的推動下迎來整體回暖趨勢，尤其是一線城市的新房市場復蘇明顯。10月30日，中指研究院發布數據顯示，在政策的拉動下，10月典型城市新房市場全面反彈，其中一線城市銷售面積環比增長65%，二線城市環比增長19%，三、四線代表城市環比增長48%。

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